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APE, AQE, Relazione energetica e Relazione Legge 10

Prestazione Energetica degli edifici
La normativa nazionale dispone che l'Attestato di Prestazione Energetica deve essere allegato agli atti di compravendita o di trasferimento a titolo oneroso (per esempio la permuta, il conferimento in società, etc.) (decreto legge n. 63/2013, convertito con modificazioni nella legge n. 90/2013, in vigore dal 4 agosto 2013, che ha introdotto il comma 3-bis all’art. 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192).

L’A.P.E. deve essere allegato anche in caso di trasferimento di quote di comproprietà o di diritti reali parziari (usufrutto, diritto di abitazione, nuda proprietà).

Inizialmente era prevista l'allegazione dell'A.P.E. anche agli atti di donazione e trasferimento a titolo gratuito (dal 4 agosto 2013), ma l'obbligo è stato abrogato dal decreto legge 23 dicembre 2013 n. 145 (in vigore dal 23 dicembre 2013). Rimane sempre escluso dall’obbligo anche il trasferimento per successione a causa di morte.

La legge prevede inoltre che nel contratto deve essere inserita una clausola con la quale l’acquirente dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla certificazione energetica degli edifici.

L'obbligo di allegazione dell'attestato è previsto anche per i nuovi contratti di locazione (o affitto) di edifici (cioè ai contratti che non siano proroga di contratti precedenti), mentre per i contratti di locazione di singole unità immobiliari non è più richiesta l’allegazione, ma solo la consegna e la relativa menzione nel contratto.

Dal 4 agosto 2013 al 22 dicembre 2013 la mancata allegazione dell’A.P.E. comportava la nullità del contratto stipulato. Si trattava di una sanzione del tutto sproporzionata rispetto all’importanza della violazione. Nullità del contratto, infatti, significa che l’acquirente, pur avendo pagato il prezzo, non è proprietario dell’immobile che ha acquistato. Significa anche che l’ipoteca eventualmente iscritta a favore della banca che ha finanziato l’acquisto non ha alcun valore. Una sanzione così irragionevole ostacolava seriamente la contrattazione immobiliare. Per fortuna il legislatore si è reso conto dell'errore, e ha deciso di rimuoverla, La sanzione della nullità è stata abrogata dal decreto legge 23 dicembre 2013 n. 145 (in vigore dal 23 dicembre 2013). In caso di mancata allegazione dell'attestato, o di mancata menzione della consegna, le parti sono punite con la sanzione pecuniaria da 3.000 a 18.000 euro, dovuti in solido e in parti uguali. La sanzione è da 1.000 a 4.000 euro per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà.

La normativa nazionale, inoltre, dispone che il proprietario deve rendere disponibile l'Attestato di Prestazione Energetica al potenziale acquirente (o al nuovo locatario) all'avvio delle trattative e deve consegnarlo alla fine delle medesime, quindi al momento della stipula del contratto preliminare di compravendita, o dell’accettazione della proposta di acquisto. Ricordiamo peraltro che l’indice di prestazione energetica e la classe energetica dell’edificio devono essere riportati già negli annunci immobiliari (la sanzione per la mancata indicazione è da 500 a 4.200 euro).

L’Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.), che deve essere redatto in conformità alla direttiva europea 2010/31/Ue, sostituisce il vecchio Attestato di Certificazione Energetica (A.C.E.) e rispetto a questo comprende maggiori informazioni. L’A.P.E., infatti, deve indicare la quantità di energia necessaria per il riscaldamento invernale dell’edificio, ma anche per la climatizzazione estiva e la produzione di acqua calda per usi igienici e sanitari. Inoltre, solo per gli edifici destinati a uso terziario, deve indicare anche la quantità di energia necessaria per l’illuminazione, oltre a quella per far funzionare ascensori e scale mobili.

L’A.P.E. deve essere redatto da un tecnico abilitato, in possesso dei requisiti fissati dal d.P.R. n. 75/2013 (in alcune regioni, tra cui la Lombardia, è richiesta l'iscrizione all'albo regionale dei certificatori), ed è valido per dieci anni dal rilascio, a condizione che:
- non siano stati eseguiti interventi di ristrutturazione o riqualificazione che abbiano modificato la classe energetica dell'edificio o dell'unità immobiliare;
- siano state rispettate le prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica dei sistemi tecnici dell'edificio, in particolare per gli impianti termici, comprese le eventuali necessità di adeguamento, previste dai regolamenti di cui al d.P.R. 16 aprile 2013, n. 74 , e al d.P.R. 16 aprile 2013, n. 75 (nel caso di mancato rispetto di dette disposizioni, l'attestato di prestazione energetica decade il 31 dicembre dell'anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata per le predette operazioni di controllo di efficienza energetica).
Per consentire la verifica dell’esecuzione delle operazioni di controllo, i libretti di impianto sono allegati, in originale o in copia, all'attestato di prestazione energetica.

Chi è in possesso di un A.C.E. rilasciato prima dell’entrata in vigore delle nuove norme può ancora utilizzarlo se in corso di validità (dieci anni), a condizione che gli impianti certificati siano sottoposti alle revisioni periodiche previste dalla legge.

L'Attestato di Prestazione Energetica può riferirsi a più unità immobiliari comprese nello stesso edificio solo se esse hanno la medesima destinazione d'uso, la medesima situazione al contorno, il medesimo orientamento e la medesima geometria e sono servite dal medesimo impianto termico destinato alla climatizzazione invernale, se presente, e dal medesimo sistema di climatizzazione estiva, se presente.

Ricordiamo che è stata eliminata la facoltà dei proprietari di autocertificare che i propri immobili rientrano nella classe energetica G, la più bassa (decreto del Ministero dello Sviluppo economico 22 novembre 2012, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 290 del 13 dicembre 2012, che modifica il decreto ministeriale 26 giugno 2009).

In attesa che siano emanati i decreti attuativi del decreto legge n.

 
Le norme nazionali prevedono espressamente alcune eccezioni all’obbligo di allegare l’Attestato di Prestazione Energetica.
Sono esclusi dall'applicazione della normativa sull’A.P.E. soltanto i seguenti edifici (art. 3, comma 3, del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192):
a) edifici disciplinati dal codice dei beni culturali e del paesaggio (decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42), parte seconda e articolo 136, comma 1, lettere b) e c), ma solo nel caso in cui, previo giudizio dell'autorità competente al rilascio dell'autorizzazione ai sensi del codice stesso, il rispetto delle prescrizioni implichi un'alterazione sostanziale del loro carattere o aspetto, con particolare riferimento ai profili storici, artistici e paesaggistici;
b) edifici industriali e artigianali, quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;
c) edifici rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione;
d) fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati;
e) box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, e gli altri gli edifici il cui utilizzo standard non prevede l'installazione e l'impiego di sistemi tecnici di climatizzazione, non compresi nelle categorie di cui all'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412; in questo caso, però, la normativa sull’A.P.E. (compreso l’obbligo di allegazione) si applica limitatamente alle porzioni di questi edifici eventualmente adibite a uffici e assimilabili, purché scorporabili ai fini della valutazione di efficienza energetica (art. 3, comma 3-ter, del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192);
f) gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose.

Sono esclusi dall'obbligo della certificazione energetica anche i ruderi, previa esplicita dichiarazione di tale stato dell'edificio nell'atto notarile di trasferimento di proprietà, e gli immobili venduti nello stato di "scheletro strutturale", cioè privi di tutte le pareti verticali esterne o di elementi dell'involucro edilizio, o "al rustico", cioè privi delle rifiniture e degli impianti tecnologici, previa esplicita dichiarazione di tale stato dell'edificio nell'atto notarile di trasferimento di proprietà (decreto del Ministero dello Sviluppo economico 22 novembre 2012, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 290 del 13 dicembre 2012, che modifica il paragrafo 2 dell'allegato A delle Linee guida nazionali di cui al decreto ministeriale 26 giugno 2009).

Inoltre, poiché la legge definisce un “edificio” come “un sistema costituito dalle strutture edilizie esterne che delimitano uno spazio di volume definito, dalle strutture interne che ripartiscono detto volume e da tutti gli impianti e dispositivi tecnologici che si trovano stabilmente al suo interno” (art. 2 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192), sono esclusi dall'applicazione della normativa sull’A.P.E. i manufatti non riconducibili alla nozione di edificio (come per esempio le piscine scoperte).

Alcuni commentatori propongono interpretazioni estensive delle eccezioni, dettate più dal buon senso che dalla formulazione delle norme di legge. Nei casi dubbi, comunque, è meglio allegare l'attestato, a meno che entrambe le parti siano d'accordo di rischiare le rilevanti sanzioni pecuniarie previste dalla legge. 

Dobbiamo tenere presente, in particolare, che non è più prevista un’eccezione generalizzata per gli edifici privi di impianti di climatizzazione e riscaldamento (la legge, infatti, esclude solo gli “edifici rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione”), a differenza di quanto previsto da alcune normative regionali.

Ricordiamo inoltre che, per evitare l’allegazione dell’attestato, la situazione degli edifici trasferiti in corso di costruzione, come pure la mancanza di impianti di climatizzazione nei fabbricati agricoli non residenziali, deve essere necessariamente certificata da un tecnico abilitato con apposita dichiarazione scritta, da consegnare al notaio prima della stipula dell’atto.


 


Progettazione

23.06.2014 - Attivato il servizio di certificazione energetica. Mediante l'espansione del pacchetto software di cui disponiamo in licenza, è oggi possibile fornire consulenza in materia di certificazione energetica per il rilascio dell'Attestato di Prestazione energetica (APE), Attestato di Qualificazione Energetica (AQE), Relazione tecnica e Relazione Legge 10.