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Fabbricati Rurali, ecco gli adempimenti obbligatori nel 2012

Attribuzione requisiti ruralità

 

Fabbricati Rurali, ecco gli adempimenti obbligatori nel 2012

Nelcorso del 2011 i fabbricati rurali sono stati oggetto di numerosiinterventi legislativi, che si sono succeduti nel tempo creando unacerta confusione. E' dunque opportuno riepilogare la situazione inbase alla normativa vigente.

Lenovità che riguardano i fabbricati rurali sono essenzialmente tre:

1) l'introduzione dell'Imu (Imposta Municipale Unica), che dalprimo gennaio 2012 si applica anche ai fabbricati rurali (adifferenza dell'Ici);

2) l'obbligo di dichiarare al catasto fabbricati, conattribuzione delle rendita catastale, tutti i fabbricati ruraliattualmente censiti al catasto terreni, entroil 30 novembre 2012;

3) per i fabbricati rurali già censiti al catasto fabbricati, l'obbligodi presentare una domanda di variazione dellacategoria catastale, per l’attribuzionedella categoria A/6 pergli immobili rurali ad uso abitativo e della categoria D/10pergli immobili rurali ad uso strumentale, entroil 31 marzo 2012.

Imu e fabbricati rurali

L’Imusi applica anche ai fabbricati rurali, che fino al 31 dicembre2011 erano esenti dall’Ici, in quanto il loro reddito si considerava compreso in quello attribuito ai terreni agricoli al cui servizio essi si trovano.

Peri fabbricati rurali a uso strumentale l'aliquota Imu èfissata nello 0,2 per cento. I comuni possono ridurre questa aliquota fino allo 0,1 per cento.

Per determinare il valore su cui calcolare l’Imu sui fabbricati rurali a uso strumentale dobbiamo dunque prendere le rendite risultanti in catasto al primo gennaio dell'anno di imposizione, aumentarle del 5 per cento a titolo di rivalutazione, e poi applicare il moltiplicatore relativo alla categoria catastale a cui appartengono. Nella maggior parte dei casi i fabbricati rurali a uso strumentale rientrano nella categoria D/10, quindi il moltiplicatore daapplicare è 60 (che si applica a tutti i fabbricati classificati nel gruppo catastale D, ad eccezione della categoria catastale D/5). Questo moltiplicatore è elevato a 65 dal primo gennaio 2013.

Peri fabbricati rurali a uso abitativo non sono previste agevolazioni  particolari, dunque siapplicano le regole ordinarie previste per le abitazioni.

Se ricorrono le condizioni previste perché il fabbricato sia considerato abitazione principale del proprietario o dell’usufruttuario, l'aliquota Imu è fissata nello 0,4 percento, sul valore determinato in base ai nuovi moltiplicatori previsti dalla legge. I Comuni possono modificare, in aumento o indiminuzione, questa aliquota sino a 0,2 punti percentuali, quindi possono ridurla fino allo 0,2 per cento, o aumentarla fino allo 0,6 per cento.

Se invece l’abitazione non può essere considerata, ai fini Imu, come abitazione principale, l'imposta si applica con l'aliquota ordinariadello 0,76 per cento, sul valore determinato in base ai nuovi moltiplicatori previsti dalla legge. I Comuni, con deliberazione del consiglio comunale, possono modificare, in aumento o in diminuzione, l'aliquota di base sino a 0,3 punti percentuali, quindi possono ridurla fino allo 0,46 per cento, o aumentarla fino all’1,06 percento.

Per determinare il valore su cui calcolare l’Imu dobbiamo prendere le rendite risultanti in catasto al primo gennaio dell'anno diimposizione, aumentarle del 5 per cento a titolo di rivalutazione, e poi applicare il moltiplicatore 160 (che siapplica a tutti i fabbricati classificati nel gruppo catastale A enelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10). Su questo valore si calcola l’imposta con l’aliquota dello 0,4 per cento (se si tratta di abitazione principale) o con l’aliquota dello 0,76 per cento (se si trattadi altra abitazione), salva l’applicazione delle aliquote ridotte eventualmente previste dal Comune interessato. Se si tratta diabitazione principale, si applicano anche le detrazioni previstedalla legge (200 euro più 50 euro per ogni figlio di età nonsuperiore a ventisei anni che dimora abitualmente e risiedeanagraficamente nella stessa abitazione).

Perpoter applicare l'imposta ai fabbricati rurali, la legge ha disposto l'obbligo di dichiararli tutti al catasto fabbricati, con attribuzione della relativa rendita. Fino alla presentazione della dichiarazione di aggiornamento catastale, l’Imuè corrisposta, a titolo di acconto e salvo conguaglio, sulla base della rendita delle unità similari già iscritte in catasto. Il conguaglio dell’imposta è determinato dai comuni a seguito dell’attribuzione della rendita catastale.

 

Accatastamentodei fabbricati rurali

Le nuove norme hanno introdotto l’obbligo di dichiarare al catasto fabbricati tutti i fabbricati rurali che ancora risultano iscritti nel catasto terreni. In questo modo, a tutti i fabbricati rurali sarà attribuita una rendita, che potrà essere utilizzata per il calcolo del valore ai fini dell’applicazione dell’Imu.

Il termine è fissato al 30 novembre 2012. Entrotale data, i proprietari dei fabbricati dovranno procedere all’accatastamento, affidando l’incarico a un tecnico abilitato. In caso contrario, l’Agenzia del Territorio, su segnalazione del Comune, provvederà d’ufficio all’accatastamento a spese dell’interessato, applicando anche le sanzioni per il mancato rispetto del termine (da 258 a 2.066 euro).

Finoal 31 dicembre 2011 potevano legittimamente rimanere censiti solo alcatasto terreni i fabbricati rurali per i quali erano presenti tuttii requisiti di ruralità previsti dalla legge, ad eccezione delle nuove costruzioni e dei fabbricati oggetto di trasferimento diproprietà. Oggi, invece, l’obbligo di dichiarazione al catasto fabbricati è stato esteso a tutti ifabbricati rurali.

Ricordiamo però che dal primo luglio 2010, la mancata iscrizione dei fabbricati rurali nelcatasto fabbricati ne impedisce la vendita. E' infatti entrata in vigore la norma che impone la verificadella regolarità catastale dei fabbricati prima del rogito. Il notaio, prima della stipula degli atti di vendita dei fabbricati, o di altri atti con i quali si trasferiscono o costituiscono diritti reali sugli stessi deve verificare che l’immobile sia regolarmente censito in catasto a nome del legittimo proprietario (o titolare del diritto reale), il quale deve dichiarare che i dati catastali e le planimetrie depositate in catasto corrispondono allo stato di fatto del fabbricato. La mancanza di queste dichiarazioni determina la nullità dell’atto, e dunque l’invalidità della compravendita o dell'atto relativo all’immobile (art.29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985 n. 52, introdotto dall’art. 19, comma 14, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, come risultante dalla legge di conversione 30 luglio 2010, n. 122).

Nel caso dei fabbricati abitativi (e relative pertinenze) l'accatastamento del fabbricato prima della vendita consente inoltre di usufruire dell'agevolazione che consente ai privati di chiedere l'applicazione delle imposte sul valore catastale.

Restano esclusi dall’obbligo di dichiarazione al catasto fabbricati, per espressa previsione normativa, soltanto i seguenti immobili:

a) manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati;

b) serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;

c) vasche per l'acquacoltura o di accumulo per l'irrigazione dei terreni;

d) manufatti isolati privi di copertura;

e) tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, dialtezza utile inferiore a 1,80 metri, purché di volumetria inferiorea 150 metri cubi;

f) manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi alsuolo;

Tuttavia le opere di cui alle lettere a) ed e), e quelle di cui alla lettera c) rivestite con paramento murario, qualora accessori a servizio di una o più unità immobiliari ordinarie, sono oggetto di iscrizion ein catasto insieme a tali unità (articolo 3, commi 3 e 4, deldecreto del Ministro delle finanze 2 gennaio 1998, n. 28).

Ricordiamo infine che le costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell'accentuato livello di degrado, possono essere iscritte nel catasto fabbricati senza attribuzione di rendita(articolo 3, comma 2, del decreto del Ministro delle finanze 2gennaio 1998, n. 28).

Variazione della categoria catastale dei fabbricati rurali

L’obbligo di variazione della categoria catastale dei fabbricati rurali erastato introdotto ai fini Ici nel 2011. La domanda di variazione della categoria catastale, per l’attribuzione della categoria A/6 per gliimmobili rurali ad uso abitativo e della categoria D/10 per gliimmobili rurali ad uso strumentale, doveva essere presentata all’Agenzia del territorio entro il 30 settembre 2011, allegando un’autocertificazione attestante che l’immobile possiede i requisiti di ruralità, in via continuativa, a decorrere dal quinto anno antecedente a quello di presentazione della domanda (art.7. Comma 2-bis, del decreto legge 13 maggio 2011, n. 70).

Il termine per la variazione della categoria catastale dei fabbricatirurali è stato prorogato al 31 marzo2012 (art. 29 del decreto legge 29 dicembre 2011, n.216), ma riguarda solo il riconoscimento della ruralità degli immobili ai fini della conferma dell’esenzione dall’Ici per il quinquennio precedente. Con decreto del Ministro dell’economiae delle finanze sono stabilite le modalità per l’inserimento negli atti catastali della sussistenza del requisito di ruralità, fermorestando il classamento originario degli immobili rurali ad uso abitativo, e dunque rimanendo ferma la rendita già attribuita al fabbricato.

La variazione della categoria catastale dei fabbricati rurali in A/6 ein D/10 non riguarda, invece, l’applicazione dell’Imu, perché le norme che ne prevedevano l’obbligo sono state abrogatea partire dal primo gennaio 2012 (art. 13, comma 14, del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito con modificazioni dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214).

I proprietari interessati devono presentare una domanda di variazione della categoria catastale. Alla domanda deve essere allegata un’autocertificazione (differente per le abitazioni e i fabbricati non abitativi) nella quale il richiedente dichiara che l’immobile possiede in via continuativa, a decorrere dal quinto anno antecedente a quello di presentazione della domanda, i requisiti di ruralità previsti dalla legge.

 

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FABBRICATI RURALI - ATTRIBUZIONE DEL REQUISITO DI RURALITA' (D/10 - A/6 -

Entro il 30 settembere 2012 (1° Ottobre 2012) è ancora possibile presentare all'Agenzia del Territorio la domanda per l’attribuzione del requisito di ruralità agli immobili facenti parte dell’azienda agricola.

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